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主题: 换发宅基地使用权证时人员变动怎么办?
关键词: 宅基地 不动产证书 土地使用权证
内容:     案情简介:
    1992年,张某取得了位于甲村的一块宅基地并办理了宅基地使用权证,登记的使用权人为张某。张某育有二子一女,二子成年后各自分户并另有宅基地或城市房屋。2011年,张某之女将其所生的一子一女落户在张某户口上,因此张某户口薄上成员有张某、张某之妻王某、张某女儿、张某外孙子、张某外孙女共5人。后来因甲村行政区划发生变化,甲村划入A市范围内,A市于2014年组织批量换发土地证工作,张某所有的宅基地使用证也在换发范围内。A市国土资源局根据甲村统一递交的换发土地证申请材料,并以户口本上登记的人口为依据换发张某的旧证时,将宅基地使用权人登记为张某、王某、张某女儿、张某外孙女、张某外孙子共5人。张某取得新的宅基地使用证后认为该登记不妥,向A市国土资源局申请变更登记,要求权利人一项删除除自己外的其余4名成员。
    本案焦点:
    宅基地使用权证在发证时的使用权人一栏应如何填写?
    如果同一户口上人员发生变动应如何处理?
    案例分析:
    一、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据此条款,农村居民宅基地是以户为单位进行申请的,在首次申请宅基地使用权时,拥有宅基地的使用权人应当为该户的全体成员。《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十五条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”这与《中华人民共和国共和国土地管理法》的规定是一致的。
    二、但在本案中,由于行政区划变更的原因,张某原有的宅基地使用证需要换发成新证时,只是权利载体的更换,不应引起物权的变动。因此,在新证上记载的权利人,应当与旧证保持一致。
    三、办理换证业务部门核发新的《集体土地使用证》时,应对宅基地的实际使用权人进行审核,特别是在有增加、删减土地使用权人的情形。从张某的家庭情况来看,其二子已各自分户并另有宅基地或城市房屋,其女也已经结婚成家,并未与父母共同生活,在未产生继承关系的情况下,以上三人并不是父母现有宅基地的共有人。张某女儿所生一子一女虽然落户在张某的户口上,但并不能说明其拥有了该宅基地的使用权。在张某外孙子、张某外孙女出生以前,张某便拥有了该宅基地使用权,即使在张某外孙子、张某外孙女日后要取得宅基地使用权,也应当是通过继承的方式取得。如张某在申请换发新证时,没有同时申请增加使用权人,则发证部门不应当直接依据户口本的记载增加使用权人,而应核实是否张某本人真实意思表示,是否应当增加,应以申请人的申请为依据。
    四、除了宅基地使用权外,宅基地上建设的建筑物也存在着物权,如发证机关在审核时没有核实清楚宅基地的实际权属,势必会影响地上建筑物的物权,涉及到的共有财产并极易产生纠纷。
    五、综上所述,在《中华人民共和国土地管理法》规定的以户为单位申请宅基地的原则下,在登记权利人之时,并没有强行规定是只登记户主还是登记户口本上的全体成员。在此情况下,应当以与旧证保持一致为原则,如果申请人申请换发新证时提出增减权利人,发证机关要认真审核该宅基地的实际使用权人,避免因不当增加或减少给实际使用权人的权利造成损害。
 
 
 

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